专题 | 面向东盟的北部湾城市群房地产市场现状和中长期前景解析
◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、张家桦
北部湾城市群是国务院于2017年1月20日批复同意建设的国家级城市群，规划覆盖范围包括广西壮族自治区南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市，广东省湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县，核心城市为南宁市。自此北部湾城市群中各城市迎来了自身楼市的“黄金时代”，2017-2019年成交量价节节攀升，不过2020年疫后却并未出现诸如东南沿海城市一般的V字反转行情，相反下行加剧，究竟其原因在于城市本身基本面孱弱还是被其他因素左右？未来楼市表现又会否有所转变？
本文我们的研究思路为以北部湾城市群发展的机遇和挑战作为切入点，首先分析了北部湾包含片区——广西和广东诸城房地产市场数据层面的基本情况，而后结合我们的实地调研，重点选取了南宁、钦州、玉林、北海等典型城市进行解析，最后基于新房成交、地市表现、城市基本面等情况给出我们对北部湾城市群诸市的发展前景预判。
01
北部湾城市群：
港口贸易难拉动经济腾飞
双向虹吸下购买力不足（本节有删减）
（一）北部湾城市群“一湾双核”发展规划，是面向东盟的重要枢纽（本节有删减）
北部湾城市群自2017年1月20日正式成立，规划覆盖范围包括广西6市：南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市；广东3市：湛江市、茂名市、阳江市；海南6市（县）：海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县。核心城市为广西南宁市。陆域面积 11.66万平方公里，海岸线 4234公里，还包括相应海域，至2020年GDP总量达21448.3亿元。
北部湾城市群成立的目的为彰显湾区特色，强化南宁核心辐射带动，夯实湛江、海口的支撑作用，重点建设环湾滨海地区和南北钦防、湛茂阳城镇发展轴，提升国土空间利用效率和开发品质，打造“一湾双轴、一核两极”的城市群框架。
《北部湾城市群发展规划》首次提及在城市群规划编制中进行陆海主体功能区规划拼图，实现主体功能区划分的陆海统筹。把培育北部湾城市群作为跳板，深耕东南亚，构建海陆双向对外开放新格局，面向东盟国际大通道的重要枢纽。
（二）以低端农产品出口为主，紧邻粤港澳、海南自贸区被反向虹吸
2017年初，《区域全面经济伙伴关系协定》正式签订，经济体量及覆盖人口极为可观，截至2018年的统计数据，协定15个成员国将涵盖全球约23亿人口，占全球人口的30%；GDP总和超过25万亿美元，所包括的区域将成为世界最大的自由贸易区。
自协定签署以来，为我国海关贸易创造了不菲的收益。柬埔寨、老挝、缅甸30%的货物享有零关税待遇；其他成员国65%货物享受零关税。各国家之间开放了至少100个领域的市场。截至2018年末，中国对其他14国投资达160亿美元，吸引区域内投资140亿美元。
不过，目前城市群发展同样面临巨大挑战，一是市场流通的外贸交易主要以低端农产品为主，目前北部湾城市群的产业是非常薄弱的，工业门类相对比较少，而且产值比较低，面向东南亚欠缺发达区域贸易。二是北部湾城市群处于海南自贸区和粤港澳大湾区连接地带，粤港澳大湾区为国家战略，海南自贸区也是国家战略重点，各省战略重心均不在广西主导的北部湾，未来北部湾看似三省联动，实则反向虹吸效应下或将成为广西自娱自乐。
（三）北部湾内部城市经济发展参差不齐，核心城市南宁辐射作用有限（本节有删减）
北部湾城市群自成立以来长期不温不火，较之国内一些大型城市群如京津冀城市群、成渝城市群有所不及，距离世界级湾区城市群的目标更是相差甚远，其重要原因在于作为缺乏核心城市的带动。南宁作为北部湾核心城市，无论是产业经济或人口层面都不及大型城市群龙头城市。另一方面，南宁缺乏产业支撑，虽“强首府”效应下人口及外来产业相继进入南宁，但其根基尚未立足。
北部湾房地产市场：“一贫多弱”
2019年以来多数市场下行加剧
（本节有删减）
（一）广西片区：土地财政依赖度高，2019年后购买力“见顶”、市场转冷
广西片区各级城市以南宁为市场核心，2019年末起随着南宁楼市下行，玉林、钦州、北海等三四线城市陆续疲软，多盘在售的区域面临去化困顿，土拍市场也频遭流拍。
1、新房供求：南宁领跌广西，玉林、钦州等2019年后相继量价齐跌
正如上文所言，南宁作为北部湾城市群核心城市，尤其对广西自治区内城市有显著的风向标作用。2019年下半年起随着南宁楼市下行，其他城市新房成交量价随即下跌。
在成交量方面，2019年四季度南宁新房销售规模到达376万平方米阶段高点，后楼市下行压力逐渐加剧。疫后房地产市场复工后2020年二季度南宁商品住宅成交面积仅288万平方米，同比仅增1%市场反弹动力微弱。后随着全国主要城市房地产市场陆续恢复正常，南宁新房销售规模仍未回归正常水平，并出现进一步规模萎缩。2020年四季度新房销售规模仅265万平方米，较2019年同期规模缩减超100万平方米。2021年一季度更是降至历史低点，仅181万平方米，分别较2020年三、四季度下降27%和32%，较2019年同期下降8%。
伴随着南宁市场下行，在“强首府”战略的倒逼下玉林、钦州、北海、防城港、崇左在2020年楼市成交陆续出现不同程度的遇冷。具体来看：
玉林、钦州、北海、防城港、崇左等广西自治区内5个北部湾区三四线城市普遍自2019年起楼市显著转冷。其中内生型市场特点的玉林、钦州和崇左随着市场购房需求趋于饱和，南宁市场下行对3城市场情绪有一定打击，再加上大量楼盘入市，供过于求的状况加剧，市场寒意加重。3城自2019年四季度成交规模阶段性冲高后，期间市场虽有所反弹，但至2021年一季度3城商品住宅成交面积分别较高点降低逾50%，整体下行走势与南宁基本同步。依托一定外来投资客的北海和防城港则更为敏感，2019年二季度后市场便开始遇冷，购房者资金风险意识提高，开发商陆续放缓推盘节奏，两城至2021年一季度较往年高点新房销售规模均下跌33%和60%。
相对应的在成交均价方面，南宁2020年后市场新开项目普遍价格高开低走，如邕宁区五象东板块在售项目扎堆，以价换量的价格战普遍存在。南宁2020年以后房价阴跌的现象也波及上述5个三四线城市新房成交均价呈现不同幅度的跌幅。
与上文所说，随着成交规模的萎缩5个三四线城市相继出现项目堆积、去化艰难的局面。体现在全市房价走势上即北海、防城港、玉林3城自2020年初起商品住宅成交均价即进入负增长区间，其中以北海尤甚，最大同比跌幅达22%。崇左和钦州由于基数较低，市场相应略慢，但至2020年三季度也分别进入同比负增长。至2021年一季度北部湾广西自治区内5个三四线城市房价均出现10%左右同比回调。
总而言之，2019年后北部湾广西自治区内6城相继进入楼市下行期，二线城市南宁量跌价稳、部分板块房价阴跌，购房预期与市场情绪作用下，本就供过于求的5个三四线城市市场快速转冷，成交量价均出现较大幅度的下跌。
2、项目销售：滞销深陷“价格战”，渠道拓客占比超5成，利润空间压缩
2019年以来广西片区供过于求的局面下，去化周期整体拉长，多数项目已卖至现房。房企通过多降价以及渠道拓客来提高流速加速跑量。
降价营销方面，价格战惨烈、售价混乱无体系。迫于长期下行横盘下销售压力，品牌房企在2020年通过“无序”降价以降低损失，尽快挽回现金。以玉林和钦州为例，碧桂园、恒大、融创等频频打出“3字头”、“4字头”精装特价房，以远低于区域在售均价的售价入市。
渠道拓客方面，普遍占成交比重超6成，南宁也有5成。房企普遍会选择逾分销、渠道合作带客，即使是二线城市南宁单楼盘也普遍会选择与2-4家渠道合作拓客，成交占比可达5成以上。防城港和北海作为投资客占整体客户比例较重的两个城市，随着市场下行新房销售已完全依赖于渠道拓客。
此外通过多阳台和飘窗方式赠送面积现象普遍，如南宁在售项目为增强户型性价比，五象新区在售项目普遍打造“绿化阳台”，通过高得房率迎合刚需购房者心理。
总而言之，在量价齐跌的下行市场压力下，广西片区内三四线城市在售项目销售周期一再拉长，钦州、北海、玉林等已形成“全城竞品”的局面。房企为加速流量回款被迫深陷“价格战”泥潭，利润空间一再压缩。
3、政策面：重度依赖调控宽松，民富羸弱，短期刺激难改楼市下行
广西片区城市共性在于房地产业占其产业经济和财政收入的绝大比重，居民购买力羸弱下刺激性补贴政策难以对楼市量价起到持续性促进作用。
广西片区6个城市经济缺乏支柱产业作支撑，土地财政长期是支撑和刺激房地产发展的主要动力。以GDP总量第一、第二的南宁和玉林作为佐证，2020年南宁国有土地使用权出让占政府财政收入61%，而玉林2020年房地产开发投资额占全市投资额46%。这种投资结构短期内难有实质改变，房地产业仍是6城产业经济和政府财政的主要组成。
另一方面，6城调控政策相对宽松、变化较少，对房地产市场干预有限。以调控最严的南宁为例，近六年涉及楼市政策主要以公积金贷款额度、比例和适用范围调整为主。调控政策方面无限购、限售，2017年后增加限价政策并实行毛坯、精装“双合同”制，也于2020年初恢复实行“一合同”制。此外在调控口径上保持一贯收口，以支持刚需性购房为主，整体方向变化较少。
值得注意的是，刺激性政策对广西片区三四线城市楼市提振效果有限。由于城市基本面羸弱，刺激性政策难以形成持续效用，一旦利好消失楼市成交随即降温。如2020年玉林和钦州相继实行市本级购买新建商品房契税补贴政策，普通居民补贴比例最高为50%，在岗医护人员则按照实际缴纳契税给予100%同等金额补助。一时间市场出现回暖，但至年底取消补贴后新房成交量价再度进入低估。
4、土地市场：南宁等核心地块地价飙升，玉林等滞销板块土地频遭流拍
土地层面，广西片区诸城地市成交分化加剧，主要体现为核心区域地价仍创新高，部分项目扎堆区域流拍加剧，具体而言：
分城市来看，核心城市南宁地价远高于其余6城。对比2019年-2021年中6城市本级涉宅用地成交情况，城市核心板块是房企争夺重心，地王频出罕有流拍。南宁各板块流拍率在11%以内，这一水平普遍优于其他5城。同时首位度效应下各区域土地价格是广西片区内最高，如其中青秀区中铁建竞得地块地价达14850元/平方米、建发以9926元/平方米竞得青秀区地块。而如玉林全市流拍率超过35%，且土地价值停滞不前尚未过5000元/平方米。
分区域来看，冷门板块流拍率畸高，频遭流拍。细化至区域，各城市项目扎堆的区域普遍也是地市流拍重灾区。如南宁兴宁区和邕宁区均是当前在售项目扎堆处，其土地流拍率也是市内各区域间最高。更有如玉林玉东新区、防城港港口区、崇左江州区、钦州河东新区等流拍率高达20%以上，其中防城港港口区流拍率高达53%。
究其原因，在广西片区当前6城新房市场持续下行的环境下，供求平衡、销售流速较快的核心城市核心板块必然是房企重仓之处，地价因而屡创新高。相反规划配套尚未兑现、前期库存积压的若干“新区”则让房企慎重进入，自然流拍加剧。
（二）广东片区：多地楼市以价换量促销售，阳江、茂名等地市转冷（略）
1、新房供求：市场“横盘”房价阴跌，茂名 、湛江、阳江等跌幅均在2%-5%（略）
2、政策面：调控宽松稳定，罕有新政出台，多以公积金贷款调整为主（略）
3、土地市场：湛江地市量价激增，阳江、茂名地价回落近千元、流拍加剧（略）
典型城市：
南宁需求透支，钦州规划无序
玉林观望加剧，北海投资退潮
（本节有删减）
（一）南宁：政府依托土地财政，房多人少，“强首府”战略成效平平（略）
（二）钦州：市场规划无序，概念炒作过剩，新区大盘扎堆难去化（略）
（三）玉林：市场下行，期房卖到现房，市场普遍观望情绪浓重（略）
（四）北海：疫后房价“跌跌不休”，投资退场，本地自住迎来“春天”
北海楼市与钦州、玉林略有不同，因临海的特殊区位，外地投资还有北方城市“候鸟”人群占据成交主力，因而市场行情受外界影响因素较大，尤其是新冠疫情使得整体旅游业和异地交通面临前所未有的挑战，北海楼市也走出了“大起大落，快涨急跌”的行情，短期内难有抬头机会。
1、2019年后楼市下行，疫后“雪上加霜”，项目“以价换量”促销售
纵观北海楼市历年发展脉络，以2016年为分界线，2016年前北海楼市库存居高不下，开发商不敢拿地，政府被迫购房补贴，彼时商品住宅年成交量在100-200万平方米波动，房价仅为5000元/平。2017-2018年因北方雾霾、全国棚户区改造、海南限购，北海楼市持续火爆，量价齐增，2018年商品住宅成交量突破300万平方米，房价飙升到9432元/平，创历史新高。随着新建楼盘重新井喷、楼市供应量快速大増，2019年迎来下行行情，2020年因新冠疫情“雪上加霜”。
聚焦到月度变化，市场自2019年已有下行苗头，2020年年初恰逢新冠疫情，直至4月初，中央下发的《关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》，仍坚持强调“全国性文体活动及跨省跨境旅游等暂不恢复”。这对北海这类以外部需求驱动楼市成交的旅游城市而言，无疑是重大打击，部分楼盘开始悄然降价，以“均价不变、特价下探”的营销方式加速去化，譬如工业园区，海怡东方推出4977元/平的特价房。城东恒大雅苑二期低至5792元/平；银滩西区，恒大御景湾、带装修、特价7862元/平；北岸云星海景台特价房带装修9912元/平等，这也的确带动了一波走量行情，4-5月成交量稳步攀升，但尚未达到2019年同期水平。
此后7-9月，市场分化持续加剧，本地购房人群成为成交主力，低价实惠型楼盘备受青睐，海景房及高报价楼盘继续遇冷；与此同时，北海楼盘营销策略也由此前的局部降价变为大规模特价促销：8月融创带头；9月彰泰跟进；10月碧桂园再成北海房价杀手，不过去化效果已不及前期，难挽整体下行颓势，2020年全年北海成交量仅为135万平方米，较2019年“腰斩”。
2、短期内供过于求，去化周期2年以上，在售、待售项目竞争加剧
总体来看，北海楼市看似从2020年新冠疫情后，量价出现显著回落，实则疫情不过是偶发性的加速因素，背后的根本原因还是短期内供过于求造成的库存积压。
首先，从北海历年来的狭义库存变动来看，2016-2018年随着成交的节节攀升，北海积压已久的一手房库存得到了明显消化，一度降至191万平方米，但好景不长，2019年-2020年，北海新增商品住宅供应面积为614万平方米，同期商品住宅成交面积仅为413万平方米，净增库存201万平方米，一夜回到解放前。虽然2021年初房企推盘积极性不高，成交量大于供应量，导致库存微降，不过从去化周期来看，仍然高于2年，库存压力依旧巨大。
其次，从土地市场来看，潜在供应主要来自于2018-2020年大量涉宅用地成交。据CRIC监测数据，2015-2017年北海土地成交量一直处于低位徘徊，年成交量基本都在100万平方米左右波动。2018-2020年以来，随着成交逐步回暖，北海政府供地积极性较高，全市涉宅用地成交量大幅增加，年成交量均在200-300万平方米左右高位持稳，地价则自2018年后冲高回落，基本持稳在2000元/平。步入2021年以来，土地市场急转直下，截至目前共挂牌出让3宗商住地块，但有2宗已经终止出让，惨淡情况可见一般。
最后，从项目拿地到入市情况来看，周期明显拉长。北海目前在建在售楼盘，很多是多年前就拿地，比如彰泰红树湾、雅居乐金海湾、东投海玥府海玥台等等，从拿地到入市基本都在3-5年。而近期成交地块，入市时间待定，潜在供应量巨大，比如城东，2018年政府发布20幅土地的征收预公告，面积合计1.1万亩。其中新欧鹏教育城占地1500余亩土地，快速开建了4所公立中小学和1所医院，安排了2个大型拆迁回建区，城东大规模的房地产开发态势跃然而出。其他片区，金融小镇用地近800亩、名人小镇规划4000亩、银基文旅涉及1.1万亩，千亩、万亩项目比比皆是，城市房多人少已成定局，高库存积压在所难免。
3、外地投资客“买涨不买跌”加剧观望，本地自住客“捡便宜”借机入市
北海属典型的外部需求驱动型市场，购房者大体分为四类：一是“候鸟”人群，泛指季节性往返流动的人口，针对北海市场而言，更多指北方中老年人会选择在北海“候鸟式养老”：冬天到此养老避寒，等天气转暖再飞回家乡。二是异地游客，或自驾游或团队旅游，偏好海景房等景色优美片区置业。三是异地投资者，望风而动，看准北海价格洼地，伺机入市。四是常住本地人，本地刚需或改善置业客群，以自住需求为主要目的。
2020年前三类客群是北海楼市稳步攀升的驱动性力量，也正是基于此，北海早在2017年9月30日便颁布了限购和限售政策，外地人仅可购买一套，二套限售2年，三套限售5年。2020年受新冠疫情和楼市下行周期的双重冲击，北海异地购房需求大减。但也正是因此，北海房价明显下跌，结果直接激发了本地购房进场，以价换量带动了一波成交放量，尤其是本地自住需求，当房价跌到6字头甚至5字头，降至居民购买力可承受范围之内，便恐慌性入市，迎来一波行情。
值得关注的是，经历了去年的跌跌不休，目前北海房价已降至低位，房企保利润下，后期下跌空间已明显收窄，2021年北海市政府工作报告指出，今年要“推动房地产业平稳健康发展”，以去年的房价波动程度，今年整体求稳，不排除政府会在下半年展开房价保卫战，对成交的刺激作用也在逐步下降。
4、“大起大落，快涨急跌”下内虚外乏，2021年或将延续低迷走势
4-5月是北海楼市旺季中的旺季，今年也不例外，随着供应持续放量，北海楼市成交还是有稳步恢复的，一方面，春节过后越冬“候鸟”人群开始陆续返回，在离开北海之前，好多人是签了购房合同才动身。另一方面，在北方熬了一个寒冬的部分人群，在南方暖冬的诱惑下也乐意在春暖花开的时候过来看房。不过整体成交表现仅略好于2020年同期，显著不及2018-2019年的同期。
二手房表现则更为惨淡，4-5月成交量甚至不及2020年疫情同期，究其原因，一方面，海景楼盘开始大幅度特价促销，部分楼盘降幅达到了3000元/平方米，因此时主力购房人群为外地客，海景楼盘的降价明显吸引了他们的注意力。另一方面，银行限贷开始影响二手房，多数银行开始“保一限二”，整体二手房的放款周期大大延长，甚至面临停贷风险。
基于此，预判2021年，我们认为，楼市或将延续低迷走势，除非出现大规模的货币“放水”现象，否则北海的购买力有逐步“见顶”趋势，主要是基于以下几点：首先，目前在售待售楼盘众多，供过于求加剧。前期的集中拿地使得多数楼盘将面临集体入市的尴尬境遇，为了获得竞争优势，价格战或是依托渠道分销导客将成为主流。二是本地居民购买力逐步“见顶”，随着房价降幅收窄，本地自住需求基本已释放殆尽；而外部投资客更加敏感，“买涨不买跌”心态驱动下，观望情绪也比较浓厚。三是目前北海楼市也处于下行周期，地市惨淡难以支撑楼市向好预期，整体买房热情不高，短期来看仍难有起色。
总结展望：经济落后依托土地财政
2019年需求集中放量后3-5年难抬头
就当前北部湾各城市发展情况来看，虽然面向东盟，具备临海港口优势，但对外出口以低端农产品为主，对经济刺激作用有限，加之毗邻粤港澳大湾区、海南自贸区，反向“虹吸”显著，中心城市南宁不得不依托土地财政来发展经济，也造成了房价与居民收入不匹配，房多人少等尴尬处境，而广西下属的钦州、玉林等地在前期“高更猛进”后更是“一地鸡毛”，价格战、期房卖到现房等现象层出不穷。
（一）北部湾市场下行加剧，房多人少，依托分销，地市“冰火两重天”
2019年下半年以来伴随着南宁市场下行，广西三四线城市楼市持续不振，2020年疫后并未出现如全国楼市行情般的稳步复苏，取而代之的是节节回落，具体表现为以下几方面：
项目销售层面，因市场供过于求，房多人少，期房卖到现房情况屡见不鲜，去化周期整体拉长，一些项目的月流速明显降低。开发商之间的竞争以价格战为主导，以玉林为例，碧桂园、恒大等龙头房企率先降价，恒大悦龙台项目甚至打出了 “4”字打头的精装特价房。
而为了加强产品竞争力，开发商一般会通过多阳台和多飘窗方式赠送面积，高得房率也成为吸引客群的一大卖点。南宁推出了下沉式绿化阳台偷面积，玉林中鼎·公园9里项目则推出107㎡赠送27㎡、114㎡赠送65㎡、143㎡赠送65㎡、142㎡赠送68㎡的户型。
此外，在拓客方面，分销渠道成交占比高，桂林临桂新区在售项目大多被“渠道绑架”，渠道带客成交占比通常在70%-90%，相比市区内30%的渠道分销占比高出近2倍。
土地市场，分化依旧是关键词，核心区域核心地块地价仍创新高，部分项目扎堆区域流拍加剧。目前在“三条红线”的重压之下，房企投资更加聚焦，集中力量办大事使得核心区域的稀缺地块争抢更为激烈，相反去化压力较大的区域，流拍现象层出不穷。以桂林为例，主城秀峰区“一地难求”，高端改善盘居多，其核心土地地价连年上涨，成交楼板价较之排名第二的叠彩区高出1.14倍。相较而言，临桂新区则频遭流拍，2021年出让74.7亩宅地出让底价仅355元/平方米，仍“无人问津”。
（二）土地财政下，政府无力“救市”，规划难于落地，居民购买力“见顶”
目前广西诸市和部分广东三四线市场下行压力较大，政府依托土地财政，缺乏“救市”能力，本质上还是经济发展落后，外地人不想来，本地人买不起，“内忧外困”，居民购买力严重不足。
地方政府因经济发展受限，不得不转而依托“卖地”收入，即便是省会南宁，2019年-2020年土地财政收入比也突破了60%，土地财政依赖度相对较高，这也使得在楼市下行的大环境中，各地政府普遍缺乏“救市”能力。从我们实际调研情况来看，除南宁全面放开城镇落户条件，出台了“史上最低落户门槛”，人才奖励至高可到100万元，享受购房补贴外，其余县市基本无此类刺激性政策出台，政策激励主要还是在疫后契税补贴，2021年开始也逐步取消，使得整体成交动能转弱。
土地财政依赖度较高的另一后果是政府为了获得更高的卖地收入，往往会规划新城，新区规划多点开花，基础配套很难同步跟进，也使得广西三四线新区发展缓慢，房价属价格洼地，与东南沿海城市新区发展形成了鲜明对比，譬如玉林的玉东新区、钦州的河东新区、桂林的临桂新区，刚需项目扎堆，距离主城较远，配套不完善，缺乏居住氛围，去化艰难。
从居民购买力来看，多地居民购买力见顶：南宁刚需单价天花板在1.1万元/平，改善单价天花板在1.4万元/平，因本地居民收入偏低（普通居民3000-4000元/月，公职人员5000-6000元/月），消费较高，又缺乏民富基础，居民首付和月供压力都比较大。再如玉林，购房总价天花板基本在80万元左右，对于购房者来说月供压力高于首付，一般月供在4500元左右就会感受到压力。
（三）短期内市场低迷延续，“老大哥”南宁横盘，“众小弟”去化承压
目前来看，对于北部湾市场，我们认为短期内市场下行还将加剧，若无显著的政策刺激，3-5年内将难以抬头。不同城市间还将存在一定分化：
针对核心城市南宁而言，2021年楼市仍将以稳为主，地价支撑下，短期内量跌价平“横盘”概率依旧较大。主要是基于一方面“房多人少”，2016-2019年市场火热缘起于投资客炒作带动恐慌性购房入场，这波需求释放完毕之后，短期内难再爆发。另一方面，政府财政依托卖地，地价居高不下使得高端盘价格相对“坚挺”，从而对南宁房价形成了良好的支撑。
而对于广西和广东部分缺乏基本面支撑的三四线城市而言，市场下行压力依旧巨大。南宁“强首府”战略下高净值购买力将逐渐抽离，刚需购房者自上一轮热市后购买力亟需恢复。在售项目销售不畅下局部地区库存积压严重，消化殆尽仍需较长时间。
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面向东盟的北部湾城市群房地产市场现状和中长期前景解析
一、北部湾城市群：港口贸易难拉动经济腾飞，双向虹吸下购买力不足
（一）北部湾城市群“一湾双核”发展规划，是面向东盟的重要枢纽
（二）以低端农产品出口为主，紧邻粤港澳、海南自贸区被反向虹吸
（三）北部湾内部城市经济发展参差不齐，核心城市南宁辐射作用有限
二、北部湾房地产市场：“一贫多弱”，2019年以来多数市场下行加剧（一）广西片区：土地财政依赖度高，2019年后购买力“见顶”、市场转冷
1、新房供求：南宁领跌广西，玉林、钦州等2019年后相继量价齐跌
2、项目销售：滞销深陷“价格战”，渠道拓客占比超5成，利润空间压缩
3、政策面：重度依赖调控宽松，民富羸弱，短期刺激难改楼市下行
4、土地市场：南宁等核心地块地价飙升，玉林等滞销板块土地频遭流拍
（二）广东片区：多地楼市以价换量促销售，阳江、茂名等地市转冷
1、新房供求：市场“横盘”房价阴跌，茂名 、湛江、阳江等跌幅均在2%-5%
2、政策面：调控宽松稳定，罕有新政出台，多以公积金贷款调整为主
3、土地市场：湛江地市量价激增，阳江、茂名地价回落近千元、流拍加剧
三、典型城市：南宁需求透支，钦州规划无序，玉林观望加剧，北海投资退潮（一）南宁：政府依托土地财政，房多人少，“强首府”战略成效平平
1、2016-2019年高速增长，2020年显著回调，2021年稳步下行
2、青秀“富人”房价支撑，良庆“新贵”跑量担当，五象新区异军突起
3、政府土地财政依赖度高，青秀区、五象新区核心地块地价破万
4、短期内透支需求仍有待恢复，2021年量跌价平“横盘”概率较大
（二）钦州：市场规划无序，概念炒作过剩，新区大盘扎堆难去化
1、2019年中以来量价齐跌，恒大、碧桂园等房企降价走量
2、“改善”白石湖较为健康，“刚需”河东新区大盘砸价压力巨大
3、购买力“见顶”，无产业支撑，购房首选低总价、高赠送、现房
4、政府概念炒作过剩，“期房变现房”普遍化，市场下行在所难免
（三）玉林：市场下行，期房卖到现房，市场普遍观望情绪浓重
1、2019年下半年市场下行，土地市场低开高走但热度有限
2、期房卖到现房，价格战、高赠送、依托渠道分销带客
3、政策整体宽松，2020年实行契税补贴对市场刺激有限
4、房企推盘节奏放缓，短期内难有突破，高价地短期内难“解套”
（四）北海：疫后房价“跌跌不休”，投资退场，本地自住迎来“春天”
1、2019年后楼市下行，疫后“雪上加霜”，项目“以价换量”促销售
2、短期内供过于求，去化周期2年以上，在售、待售项目竞争加剧
3、外地投资客“买涨不买跌”加剧观望，本地自住客“捡便宜”借机入市
4、“大起大落，快涨急跌”下内虚外乏，2021年或将延续低迷走势
四、总结展望：经济落后依托土地财政，2019年需求集中放量后3-5年难抬头
（一）北部湾市场下行加剧，房多人少，依托分销，地市“冰火两重天”
（二）土地财政下，政府无力“救市”，规划难于落地，居民购买力“见顶”
（三）短期内市场低迷延续，“老大哥”南宁横盘，“众小弟”去化承压
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